Assainissement : un élément essentiel dans la vente d’un bien immobilier
Collectif ou individuel : comprendre la situation avant de vendre ou d’acheter
L’assainissement est parfois considéré comme un simple élément technique d’une maison. Pourtant, lors d’une vente immobilière, il peut devenir un véritable enjeu pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
Une installation non conforme, un raccordement à prévoir ou un assainissement individuel à réhabiliter peuvent représenter des travaux et un budget importants.
C’est pourquoi j’accorde une attention particulière à cette question dès l’étude d’un bien.
Assainissement collectif : le raccordement au réseau public
Lorsque la propriété est desservie par un réseau public d’assainissement, les eaux usées sont généralement évacuées vers ce réseau puis traitées par une station d’épuration.
C’est ce que l’on appelle couramment le tout-à-l’égout.
Pour autant, la présence d’un réseau dans la rue ne signifie pas nécessairement que tout est en ordre : il convient notamment de vérifier la situation réelle du raccordement du bien et les éventuelles prescriptions du service d’assainissement compétent.
Dans une vente immobilière, connaître cette situation permet d’éviter qu’une difficulté technique ne soit découverte tardivement.
Assainissement individuel : lorsque le bien n’est pas raccordé au réseau public
Lorsqu’une habitation n’est pas desservie par l’assainissement collectif, elle doit disposer de son propre système de collecte et de traitement des eaux usées.
On parle alors d’assainissement non collectif (ANC).
Son contrôle relève du SPANC — Service public d’assainissement non collectif. Lors d’une vente d’un logement équipé d’un ANC, l’état de l’installation fait partie des informations à fournir à l’acquéreur.
Plusieurs solutions sont possibles
Il n’existe pas une seule forme d’assainissement individuel. La solution appropriée dépend notamment de la nature du sol, de la superficie disponible, de la configuration de la parcelle, de l’occupation du logement et des contraintes environnementales.
Fosse toutes eaux et épandage
C’est la filière traditionnelle.
Les eaux usées passent par une fosse toutes eaux puis sont traitées grâce au sol, par l’intermédiaire d’un dispositif d’épandage adapté.
Cette solution peut être particulièrement intéressante lorsque la superficie et la nature du terrain le permettent.
Filtre compact
Lorsque la place disponible est plus limitée, un filtre compact agréé peut constituer une autre solution.
Après le prétraitement, les eaux passent à travers un matériau filtrant permettant leur traitement.
Ces systèmes présentent notamment l’intérêt d’avoir une emprise au sol généralement plus réduite que certaines installations traditionnelles. Les filtres compacts font partie des dispositifs pouvant recevoir un agrément ministériel.
Microstation d’épuration
La microstation réalise biologiquement le traitement des eaux usées dans un dispositif compact.
Elle peut constituer une solution intéressante dans certaines configurations, mais son fonctionnement et son entretien doivent être pris en considération. Certains dispositifs agréés ne sont notamment pas adaptés à un fonctionnement intermittent et ne peuvent donc pas être utilisés pour certaines résidences secondaires.
Filtres plantés
Il existe également des systèmes utilisant des massifs filtrants plantés, notamment de roseaux.
Ils font eux aussi partie des familles de dispositifs reconnues en assainissement non collectif.
Avant de choisir une solution : étudier le terrain
L’étude du terrain est une étape essentielle avant de choisir un dispositif adapté.
On ne choisit pas un assainissement individuel uniquement sur catalogue ou en fonction de son prix.
Il faut notamment tenir compte de la configuration de la parcelle, de la nature et de la perméabilité du sol, de l’espace disponible, des contraintes du terrain et de la manière dont le logement sera utilisé.
Les eaux traitées doivent en principe être infiltrées lorsque les caractéristiques du sol le permettent. Un rejet vers le milieu hydraulique superficiel n’est envisagé que sous certaines conditions lorsqu’une autre solution d’évacuation n’est pas possible.
Et lors de la vente d’une propriété ?
C’est à ce moment que mon intervention prend tout son sens.
Lorsque je prépare la commercialisation d’une maison, je cherche à identifier le plus tôt possible la situation de son assainissement.
Si l’installation est individuelle, le diagnostic et les informations disponibles permettent de connaître son état et les éventuelles difficultés.
Lorsque des travaux sont à envisager, mon objectif est que la question soit étudiée avant qu’elle ne devienne un obstacle à la vente.
Je peux alors aider le propriétaire à comprendre la situation, identifier les interlocuteurs compétents et, lorsque cela est nécessaire, assurer la liaison avec le SPANC et les professionnels spécialisés, afin que vendeur et acquéreur disposent d’informations aussi claires que possible.
Anticiper plutôt que découvrir le problème au moment du compromis
Une maison peut être parfaitement entretenue et présenter malgré tout un assainissement ancien ou inadapté.
Pour un acquéreur, découvrir tardivement plusieurs milliers d’euros de travaux potentiels peut remettre en question son projet.
Pour le vendeur, anticiper permet au contraire de connaître la situation et d’intégrer cette donnée dans sa stratégie de vente.
C’est aussi cela, à mes yeux, l’accompagnement immobilier : ne pas simplement présenter une maison, mais essayer d’identifier en amont les éléments techniques susceptibles d’avoir une incidence sur sa commercialisation.
Vous envisagez de vendre une maison avec un assainissement individuel ?
Parlons-en avant sa mise en vente.
Nous pourrons examiner la situation existante et déterminer les démarches à entreprendre pour présenter votre bien aux acquéreurs dans les meilleures conditions.
Avant de vendre, consultez également le guide des diagnostics immobiliers. Pour étudier votre maison et son terrain, vous pouvez demander une estimation personnalisée.
Pascal BELIN Immobilier
L’expérience fait la différence